Paris Match. Qu’est-ce qu’un investissement dans une “résidence immobilière gérée” ?

Stéphane Peltier. La location meublée non professionnelle (LMNP) permet d’investir dans des résidences avec services, dont la gestion est confiée à un exploitant professionnel, dans le cadre d’un bail commercial. Cela comprend diff érents types de biens immobiliers : maisons de ret raite, résidences pour seniors, pour étudiants, de tourisme (à la montagne ou en bord de mer). ainsi que les résidences de tourisme d’affaires en ville.

Quel est le meilleur dispositif fiscal ? 

Deux méthodes sont possibles. En privilégiant l’approche fiscale sur neuf ans, le régime Censi-Bouvard est le plus adapté: vous bénéficierez chaque année d’une réduction de votre impôt sur le revenu, calculée en fonction du prix de revient hors taxes. Cet avantage s’élève à 11 %, dans la limite de 300000 euros investis par an. En choisissant un rendement à plus long terme, pour disposer par exemple d’un complément de reven us pour votre retraite, le statut LMNP prend l’avantage. Dans les deux cas, la TVA est récup érable, soit 19,6%.

“Soyez vigilant sur les résidences pour seniors”

Stéphane Peltier – Directeur Associé de Leemo et fondateur de L’Institut du Patrimoine

Comment se distinguent ces deux dispositifs? 

Dans le cas du Censi-Bouvard, vous disposerez de revenus défiscalisés pendant neuf ans. L.a taxe foncière et les intérêts d’emprunt seront déduits des loyers perçus et la réduction d’impôt s’appliquera. Attention, après cette période de neuf ans, vous serez imposé sur une partie des loyers perçus. Dans le cadre du statut LMNP. vous amortissez la valeur de votre acquisition — en dehors du terrain — sur 20 à 25 ans, un amortissement qui constitue une charge déductible des loyers. Ces revenus sont sécurisés, dans la mesure où les baux commerciaux obligatoires comportent des clauses d’indexation des loyers. L’idéal, quand on en a les moyens. consiste à utiliser simultanément les deux dispositifs.

Comment bien choisir son modèle de résidence?

Le secteur des résidences médicalisées est porteur, avec des rendements bruts de 4,5 à 5 %, une demande croissante et une offre qui se restreint. Son inconvénient réside dans le très faible nombre de biens disponibles à la vente, à cause de fortes restrictions concernant les agréments de nouvelles constructions. Il ne faut surtout pas confondre ces dernières avec les résidences pour seniors, qui demandent davantage de vigilance aux investisseurs. Leur principe consiste à proposer à des personnes âgées de plus de 70 ans des services destinés à leur faciliter la vie. Mais ces logements s’adressent à des locataires dont les revenus restent modestes. Dans ce cas, il faut mettre l’accent sur l’emplacement du bien, les facilités de transport et retenir un organisme gestionnaire d’envergure nationale.

Et les résidences de tourisme?

La qualité reste le premier critère. Car les appartements proposés se révèlent très disparates: un appartement à Megève, que vous pourrez occuper quelques semaines par an, n’a aucun point commun avec une chambre en résidence d’affaires à la Défense. Des différences reflétées par les écarts de rendements, qui peuvent varier de 2 à 5,5% par an ! Les règles du respect de l’emplacement et de l’examen attentif de la situation comptable de l’exploitant, elles, s’appliquent pour tous les biens.

Paru dans Paris-Match n°3324 – Janvier 2013