Notre expertise vous assure un montage financier sur mesure
Amortissable, in fine, à taux fixe, mixte ou révisable, avec ou sans différé… L’univers du financement est riche de solutions diverses. L’une d’entre elles est forcément plus adaptée que toutes les autres à votre projet immobilier. Elle vous permettra d’optimiser la rentabilité de votre opération ou les leviers fiscaux que vous cherchez à actionner.
PRÊT AMORTISSABLE :
Il s’agit de la catégorie de prêt la plus distribuée par les banques françaises. Comme le nom de ce type d’emprunt l’indique, le capital emprunté est amorti petit à petit au fur et à mesure du remboursement des échéances. Les échéances réglées à la banques contiennent, en plus de l’assurance décès invalidité facultativement intégrée au tableau d’amortissement :
Ce mode de financement est idéal pour un projet de résidence principale. L’Institut du Patrimoine le met en oeuvre également très souvent pour les projets d’investissement locatif de ses clients.
PRÊT IN FINE :
Il s’agit d’une catégorie de prêt un peu marginale, utilisée dans des conditions spécifiques et rigoureusement encadrées. Comme son nom l’indique, le principe du prêt in fine* consiste à ne rembourser le capital prêté par la banque qu’en une seule fois et à la dernière échéance du prêt. Les mensualités réglées à la banques sont composées uniquement des intérêts d’emprunt et de l’assurance.
Concernant le financement de résidence principale, la forme la plus connue du prêt in fine utilisée est le crédit relais. Il s’agit dans ce cas d’un financement d’appoint et transitoire permettant aux emprunteurs de disposer par avance de la valeur de leur actuelle RP dans l’attente de la vente. La durée classique d’un crédit relais est de 12 mois que les banques raccourcissent volontier dès que les emprunteurs ont effectivement revendu leur logement.
Si les emprunteurs n’ont pas encore pu revendre leur ancienne demeure dans le délai imparti, les banques acceptent généralement de proroger la durée de ce prêt pour 12 mois supplémentaires. L’Institut du Patrimoine distribue essentiellement une autre forme de crédit in fine à ses clients investisseurs : le prêt in fine adossé à un placement financier. Le placement intervient alors comme garantie en vue du remboursement in-fine du prêt.
Pour de nombreux clients investisseurs dont les liquidités et placements disponibles le permettent, il s’agit du mode de financement idéal pour optimiser le levier fiscal du projet. Notre conseiller de L’Institut du Patrimoine saura vous préconiser ce schéma si votre situation répond aux conditions spécifiques permettant la mise en oeuvre de ce type de montage. Notre service financement, rompu à cet exercice, saura vous mettre en relation avec les banques et la compagnie d’assurance permettant de vous assurer la solution globale la plus performante et adaptée à votre projet.
*in fine: à la fin, en latin
Le taux d’intérêt nominal d’un prêt reflète le niveau de risque qu’une banque accepte de prendre en avançant de l’argent contre rémunération. Ainsi, la durée initiale du prêt joue directement sur le niveau du taux d’intérêt. De même, il est donc logique qu’un taux révisable soit plus attractif qu’un taux fixe, la première année en tous cas… Il s’avère que des emprunteurs peu ou mal avertis sont régulièrement tentés de souscrire une offre de prêt très attractive mais sans sécurité. C’est la raison pour laquelle, l’Institut du Patrimoine a sélectionné pour vous les meilleures offres de prêts de nos partenaires; offres dont le niveau de performance peut varier en partie en fonction de votre appétence au risque.
Ainsi, avant même de vous demander si le taux proposé par une banque est performant, prenez le temps de vérifier de quel type de prêt il s’agit, et si ses caractéristiques techniques sont adaptées à votre projet.
PRÊT À TAUX FIXE :
Le taux nominal d’une offre de prêt à taux fixe ne varie pas dans le temps. Pendant toute la durée de vie de votre prêt, c’est-à-dire jusqu’à votre dernière échéance, la mensualité payée hors assurance à la banque sera constante .
PRÊT À TAUX RÉVISABLE :
Dans ce type de financement, le taux d’intérêt appliqué au capital que vous restez à devoir au prêteur sera réévalué périodiquement. Il existe une variété quasi infinie de règles d’ajustement du taux nominal des crédits révisables. En effet, les banques ajustent en permanence les caractéristiques techniques de leurs offres de prêt en fonction de l’évolution de la conjoncture économique. En règle générale, le taux appliqué à votre crédit à l’issue de la période initiale (taux indiqué sur l’offre de prêt) correspond à un indice de marché (EURIBOR, TIBEUR…) auquel vient s’ajouter la marge de la banque. En fonction de l’offre de prêt, le taux sera donc recalculé tous les mois, tous les trimestres, tous les semestres ou tous les ans…
Parce que L’Institut du Patrimoine fait le choix de ne pas impliquer ses clients dans des opérations réalisées dans des conditions hasardeuses, les produits de financement à taux révisable retenus pour vous ont tous en commun de vous apporter une certaine sécurité : Révision de taux, cap de mensualité ou augmentation programmée de la mensualité… Ainsi, L’institut du Patrimoine peut mettre à disposition de votre projet des solutions de financement performantes dont le niveau de risque est encadré.
LE PRÊT MIXTE :
Quelques enseignes bancaires proposent ce type d’offre de financement « hybride » qui comme son nom l’indique, mélange les deux formules fixe et révisable.
Ce type de prêt commence par une période à taux fixe, sur une durée déterminée inscrite dans l’offre de prêt. S’enchaine ensuite une période à taux révisable dont le fonctionnement reprend les indications mentionnées ci-dessus. La partie révisable du prêt fait que ce type d’offre répond à la législation de la catégorie des prêts à taux révisable.
L’Institut du Patrimoine recommande particulièrement ce type d’offre pour ses clients qui ont une bonne visibilité sur la durée de détention du bien financé.
L’OPTION DE DIFFÉRÉ, ENCORE APPELÉE FRANCHISE D’INTÉRÊTS :
Cette option concerne essentiellement les biens immobiliers qui ne sont pas encore livrés et qui ne génèrent donc aucun loyer.
Elle permet de différer totalement (intérêt et capital) ou partiellement (capital uniquement) le remboursement des échéances du prêt. La mise en oeuvre de cette option génère des intérêts intercalaires. Le niveau des intérêts est donc directement lié à l’état d’avancement du chantier .
Si le prêt mis en place est à différé partiel, l’emprunteur s’acquitte tous les mois des intérêts intercalaires générés par le déblocage des fonds.
S’il s’agit d’un différé total, les intérêts seront ajoutés au capital initialement emprunté.
Il existe autant de subtilités que d’enseignes bancaires. L’Institut du Patrimoine s’engage à vérifier systématiquement trois points essentiels sur les offres de prêt de ses clients :
LA MODULATION D’ÉCHÉANCES :
Il s’agit d’une option qui permet de « piloter » le niveau des mensualités que l’emprunteur rembourse à la banque (de +/- 10% à +/- 30% de la mensualité initialement mise en place).
Ajuster à la hausse la mensualité d’un prêt immobilier permet de réduire la durée et le coût total du crédit.
LE REPORT D’ÉCHÉANCES :
Certaines offres de prêt offrent à leurs souscripteurs la possibilité de reporter un nombre limité d’échéances tout au long de la durée de vie du crédit. Les offres de prêt intègrent en général un double plafonnement à cette option :
un nombre total d’échéances « reportables » pendant toute la durée du prêt,
un nombre maximum d’échéances « reportables » consécutivement.
Cette option a pour but de permettre à l’emprunteur de faire face à un besoin ponctuel de trésorerie pendant la durée de son prêt immobilier.
L’EXONÉRATION DE PÉNALITÉS EN CAS DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ :
Les banques précisent dans les conditions générales qu’elles pénalisent l’emprunteur en cas de remboursement anticipé. Ces pénalités sont de 3% du capital restant dû à la date du remboursement mais limitée à 6 mois d’intérêts du prêt. Quand elle est négociée, ceci est précisé dans les conditions particulières.
L’Institut du Patrimoine a déjà pré négocié pour ses clients cette option avec la plupart de ses partenaires bancaires.
Pour plus de clarté dans la compréhension d’une offre de prêt, le législateur a souhaité que les consommateurs puissent avoir accès à un outil d’évaluation du coût de leur crédit, et notamment lors de la période de réflexion obligatoire (loi SCRIVENER).
LE TAUX NOMINAL
Il s’agit du taux indiqué dans les caractéristiques techniques de l’offre de prêt, précisées aux conditions particulières de cette offre.
C’est le taux nominal d’un crédit qui génère des intérêts d’emprunt (pas le TEG: Taux Effectif Global).
LE TEG (TAUX EFFECTIF GLOBAL)
Le chiffrage d’un TEG de crédit correspond au résultat d’un calcul complexe effectué par la banque. Il intègre le taux nominal, l’intégralité des frais conventionnels (assurance décès-invalidité par exemple) mais aussi les frais directs ou indirects (commissions ou rémunérations de toute nature) supportés par l’emprunteur pour bénéficier du prêt (frais de garantie du prêt, frais de dossier, frais de courtage…). Le TEG d’un crédit est donc un indicateur du coût initial du crédit.
Le TEG d’un crédit n’a plus de sens dès que les caractéristiques techniques de ce crédit sont modifiées (variations du taux d’un prêt à taux révisable, modulation des échéances, remboursement par anticipation…). Ce n’est d’ailleurs pas sa fonction : il permet simplement de comparer le coût global initial de deux offres de prêt différentes.
Compte tenu de la variété et de la complexité des offres de prêt disponibles sur le marché bancaire français, L’Institut du Patrimoine considère que les projets de ses clients méritent mieux que la comparaison de deux TEG.
Le service financement de L’Institut du Patrimoine a pour fonction et objectif de négocier des solutions de financement taillées à la mesure des ambitions de vos projets et de répondre à toutes les questions que vous pourriez légitimement vous poser sur les caractéristiques des financements préconisés.
