Le niveau d’exigence bancaire en matière de financement immobilier d’investissement locatif est sensiblement plus élevé que celui rencontré en financement de résidence principale. Par ailleurs, la mise en application progressive engagée depuis 2011 des « Normes Bâle III » (harmonisation des réglementations bancaires européennes) permettra à terme d’obtenir une sensible réduction du niveau de risque engagé par les établissements prêteurs. Vous constaterez qu’il en va de même concernant les critères d’analyse des demandes de prêt (qui se sont sensiblement durcis depuis quelques années) et les contreparties liées à l’octroi du prêt : certains sont incontournables, d’autres négociables, certains enfin sont à envisager en fonction de la banque à consulter.
- La recevabilité du dossier, critère incontournable et primordial de toute demande de prêt. La législation et la règlementation française sont sans doute celles qui protègent le mieux les consommateurs dans le monde : il est impossible pour une enseigne bancaire française, dans le cadre des prêts immobiliers, de prêter abusivement et encore moins de façon usuriaire (à des conditions de taux d’intérêt excessives qui tendraient à rémunérer un niveau très élevé de risque de défaillance du client). De fait, les demandes de prêt paraissant trop fragiles au regard de l’historique bancaire des emprunteurs sont unanimement rejetées. A titre d’exemple, les banques vérifient ainsi systématiquement les fichiers de la banque de France afin de s’assurer que les candidats au prêt ne sont pas déjà en situation de surendettement. Les critères retenus sont sensiblement identiques d’une banque à l’autre : incident bancaire dans les trois derniers mois constatable sur les relevés de compte (chèque rejeté, prélèvement impayé, commission d’intervention, avis à tiers détenteur…) ou fichage banque de France.
- L’endettement des clients est bien souvent le second critère examiné à la loupe par toutes les banques. Dans ce domaine, il existe plusieurs écoles pour analyser votre ratio charges / ressources. En fait, chaque enseigne bancaire dispose de sa propre méthode de calcul qu’il convient de vérifier avant de transmettre un dossier pour étude. Présenter votre dossier via L’Institut du Patrimoine vous évitera des consultations inutiles, car notre service financement connait parfaitement les méthodes de calcul appliquées et les ratios d’endettement acceptés pour chacune de nos enseignes bancaires partenaires.
- La contrepartie classiquement sollicitée par la banque pour financer un projet immobilier est bien souvent la domiciliation des revenus de l’emprunteur. Or les investisseurs déjà propriétaires de leur résidence principale ont la plupart du temps et sans le savoir déjà octroyé cette contrepartie à leur banque actuelle. Ceci peut amener cette catégorie de clients à voir le nombre d’enseignes bancaires susceptibles de financer leur projet significativement diminué. Nombreux sont les clients investisseurs qui, initialement désireux de faire oeuvre personnelle de la négociation de leur prêt immobilier, se découragent suite aux démarches bancaires engagées souvent aussi multiples qu’inutiles. Ceux que L’Institut du Patrimoine a rencontré nous ont confié qu’ils regrettaient de ne pas nous avoir confié plus tôt le financement de leur projet. Car la limitation sensible des partenaires bancaires possibles dans le cadre d’une opération de défiscalisation joue également sur la compétitivité de l’offre de prêt négociée.
- De même, certains clients nous expliquent que leur banque rejette leur demande de prêt au motif qu’ils ne sont pas propriétaires de leur résidence principale. Or il s’agit en l’espèce d’un choix de politique commerciale d’engagement des fonds propres à chaque enseigne bancaire, pas d’un critère irrémédiablement rédhibitoire. Ainsi, nous mettons en place régulièrement des dossiers d’investissement locatif avec des clients locataires de leur logement (et même à certains qui sont hébergés à titre gratuit pour raisons de service, comme des pompiers ou des gendarmes ). Ainsi, une démarche d’investissement locatif ne saurait être entravée par ce critère, et le rôle de notre service financement est de vous apporter toute solution correspondant à votre situation.
- Le dernier élément appelé par les banques, parfois négociable, est lié aux caractéristiques de votre offre de prêt. Il s’agit des frais de dossier bancaires. Sachez qu’il est globalement plus facile de négocier cette ligne de frais si l’emprunteur propose une ou plusieurs contreparties. L’idéal recherché par les banques de dépôt étant la domiciliation des revenus, ou la souscription de certains contrats d’assurance recommandés pour votre projet d’investissement (MRH PNO par exemple : Multi Risque Habitation Propriétaire Non Occupant).
Il est unanimement reconnu que la France dispose de la règlementation la plus complète du monde en matière de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Au niveau international, la règlementation bancaire française est également celle qui sert de référence en terme de protection des consommateurs, du fait en particulier de la multiplicité des délais de rétractation et/ou de réflexion imposés à l’acquéreur sur l’acquisition de son bien ainsi que sur son financement.
Il est bien entendu possible d’acquérir un bien en VEFA pour se loger (résidence principale ou secondaire) ou pour investir (résidence locative en loi SCELLIER). Dans ce deuxième cas, il est indispensable de mettre en oeuvre un financement :
- Complet pour limiter partiellement voire complètement votre apport dans l’opération et optimiser les leviers fiscaux du projet. On parle dans ce cas de financement à 110%, c’est-à-dire couvrant 100% du prix du logement plus l’ensemble des frais annexes, frais qui représentent globalement une enveloppe de 10% du prix de l’appartement (comprenant les frais de notaire, les frais de garantie et les frais de dossier bancaires).
- Souple pour bénéficier par exemple de la possibilité de suspendre le remboursement du prêt immobilier en attendant sa livraison et l’encaissement des premiers mois de loyer. Comme il s’agit d’une opération grévant sensiblement le budget de nos clients investisseurs, nous accordons une attention particulière aux partenaires bancaires qui proposent à nos clients des options de confort supplémentaires et sans frais telles que la modulation des échéances, la suspension de mensualités et l’exonération de pénalité en cas de remboursement par anticipation.
Quand les clients de l’Institut du Patrimoine souhaitent investir sur un programme dont la date prévisionnelle de livraison est éloignée (à plus de 24 mois), le service financement veille à ce qu’ils obtiennent une durée suffisante de différé sur leur offre de crédit immobilier. Pour nos clients, cette durée ne constitue jamais un frein quant à une décision d’investissement. Et si la banque actuelle de nos clients n’est pas à même de leur procurer une solution adaptée à leur projet, nous leur recommandons de recourir aux services d’un autre établissement bancaire pour cette opération immobilière. A leur convenance, nos clients nous indiquent alors s’ils sont disposés ou pas à domicilier leur revenus auprès du partenaire bancaire que nous leur présentons pour les accompagner dans leur projet.
Votre conseiller et le service financement de l’Institut du Patrimoine sauront orienter votre dossier vers les partenaires bancaires les plus à même de vous offrir la solution la plus performante du moment et la mieux adaptée à votre projet.
La première particularité majeure de la règlementation de la VEFA est que le promoteur n’est « rémunéré » qu’en fonction de l’avancement effectif de son chantier. Règlementairement, le contrat de réservation signé par les acquéreurs précise le calendrier prévisionnel d’appel de fonds. Aux dates réelles correspondant aux étapes intermédiaires d’avancement de la construction, le promoteur transmet à l’acquéreur des appels de fonds correspondant aux fractions du prix de vente déterminées dans le contrat de réservation. En clair, l’acquéreur doit montrer au notaire à la signature des actes authentiques qu’il dispose bien d’une offre de prêt lui permettant de régler l’ensemble du prix de vente, frais inclus .Ce prix de vente ne sera payé que par fractions successives et les fonds ne seront débloqués qu’après validation de chaque étape de la construction du bien immobilier.
La deuxième particularité est que le montant des intérêts intercalaires générés par le déblocage progressif du prêt ne peut être précisémment connu lors de la signature du contrat de réservation. En effet, l’échéancier initial ne peut être que prévisionnel. Le déblocage des fonds du prêt est lié à l’avancée réelle du chantier. Les deux calendriers pouvant varier de quelques semaines ou quelques mois, cela peut engendrer un écart de coût en intérêts intercalaires. Même si la règlementation prévoit pour le promoteur des pénalités en cas de retard de livraison, l’Institut du Patrimoine vous recommande une certaine prudence dès la mise en place du financement du projet. En effet, disposer d’un délai de différé supérieur à votre besoin ne peut pas vous nuire, car vous pouvez à tout moment interrompre ce différé si l’ensemble des fonds de votre prêt ont été débloqués.
Pour votre projet d’investissement locatif, l’Institut de Patrimoine vous recommande de penser à souscrire une assurance PNO (propriétaire non-occupant). Son coût est dérisoire et vous assure une parfaite tranquilité d’esprit. A titre d’exemple, cette assurance vous permet de protéger le logement que vous comptez acquérir sur le risque incendie lorsqu’il n’est plus couvert par la MRH (assurance Multi Risque Habitation) de votre locataire (période de carence ou de vacance locative, ou défaut de paiement de sa MRH par votre locataire).
De façon très succinte, rappelons tout d’abord que l’endettement correspond au ratio « charges / revenus » d’un emprunteur.
Emprunter pour investir implique donc une augmentation de votre endettement personnel et vous permet également de vous procurer de nouvelles ressources financières (loyers perçus). Si vous souhaitez réaliser un projet d’investissement locatif, comment alors déterminer quel sera votre endettement personnel après projet ?
En fait, il existe deux grandes écoles en matière de calcul d’endettement selon que l’on s’adresse à une banque de dépôt ou à un prêteur spécialisé. Et les plafonds d’endettement acceptés par l’une ou l’autre des typologies d’enseignes bancaires varie tout autant que la règle de calcul. Il n’est donc pas très facile de se repérer sans les conseils d’un professionnel.
- Les banques de dépôt traditionnelles retiennent généralement la règle de calcul dite de l’endettement global. Il s’agit de la méthode de calcul la plus restrictive. Elle convient d’autant mieux aux candidats au crédit que leur endettement avant opération est faible.
- Les prêteurs spécialisés comparent en général le résultat de cette première méthode à celui de l’une des variantes de la méthode de calcul dite de l’endettement différentiel. Dans ce cas de figure, on isole chacun de vos projets d’investissement locatif pour déterminer quel est votre effort d’épargne (différentiel entre la charge bancaire et le revenu locatif de chaque investissement immobilier), opération par opération. C’est cet effort d’épargne qui s’additionne à l’endettement existant des emprunteurs. Cette méthode, plus tolérante, permet aux investisseurs de trouver des solutions de financement quand les banques de dépôt traditionnelles ne peuvent plus accompagner les projets du fait de l’application d’une méthode de calcul plus élitiste.
Votre conseiller de l’Institut du Patrimoine vous présentera, après audit de votre situation, quelle sera votre capacité d’endettement pour réaliser une opération d’investissement immobilier. Il vous indiquera également quels partenaires bancaires sont susceptibles d’accompagner votre projet.
