Prêt amortissable :
Il s’agit de la catégorie de prêt la plus distribuée par les banques françaises. Comme le nom de ce type d’emprunt l’indique, le capital emprunté est amorti petit à petit au fur et à mesure du remboursement des échéances.
Les échéances réglées à la banques contiennent, en plus de l’assurance décès invalidité facultativement intégrée au tableau d’amortissement :
- une partie croissante de capital remboursé à la banque,
- une partie décroissante d’intérêt d’emprunts générés par le taux nominal appliqué à votre offre de prêt.
Ce mode de financement est idéal pour un projet de résidence principale. L’Institut du Patrimoine le met en oeuvre également très souvent pour les projets d’investissement locatif de ses clients.
Prêt in fine :
Il s’agit d’une catégorie de prêt un peu marginale, utilisée dans des conditions spécifiques et rigoureusement encadrées.
Comme son nom l’indique,le principe du prêt in fine* consiste à ne rembourser le capital prêté par la banque qu’en une seule fois et à la dernière échéance du prêt. Les échéances réglées à la banques ne contiennent, en plus de l’assurance décès invalidité facultativement intégrée au tableau d’amortissement, que la partie constante des intérêts d’emprunt générés par le taux nominal appliqué à l’offre de prêt. La dernière échéance réglée à la banques intègre l’ensemble du capital, remboursé en une seule fois.
Concernant le financement de résidence principale, la forme la plus connue du prêt in fine utilisée est le crédit relais. Il s’agit dans ce cas d’un financement d’appoint et transitoire permettant aux emprunteurs de disposer par avance de l’apport qu’il comptent mettre à disposition de leur projet en revendant leur logement actuel. La durée classique d’un crédit relais est de 12 mois que les banques raccourcissent volontiers dès que les emprunteurs ont effectivement revendu leur logement. Si les emprunteurs n’ont pas encore pu revendre leur ancienne demeure dans le délai imparti, les banques acceptent généralement de proroger la durée de ce prêt pour 12 mois supplémentaires.
L’Institut du Patrimoine distribue essentiellement une autre forme de crédit in fine à ses clients investisseurs : le prêt in fine adossé à un placement financier. A défaut de pouvoir s’assurer de récupérer le capital prêté par la revente d’un bien immobilier détenu par les emprunteurs, la banque prend alors une garantie financière sur un placement sécurisé (assurance vie en fonds euros la plupart du temps). Dans ce cas de figure, il s’agit d’un mode de financement long terme à part entière, sur des durées qui peuvent atteindre 15 à 20 ans suivant les partenaires bancaires.
Pour de nombreux clients investisseurs dont les liquidités et placements disponibles le permettent, il s’agit du mode de financement idéal pour optimiser le levier fiscal du projet. Notre conseiller de L’Institut du Patrimoine saura vous préconiser ce schéma si votre situation répond aux conditions spécifiques permettant la mise en oeuvre de ce type de montage. Notre service financement, rompu à cet exercice, saura vous mettre en relation avec les banques et la compagnie d’assurance permettant de vous assurer la solution globale la plus performante et adaptée à votre projet.
*in fine: à la fin, en latin
Le taux d’intérêt nominal d’un prêt reflète le niveau de risque qu’une banque accepte de prendre en avançant de l’argent contre rémunération. Ainsi, la durée initiale du prêt joue directement sur le niveau du taux d’intérêt. De même, il est donc logique qu’un taux révisable soit plus attractif qu’un taux fixe, la première année en tous cas… Il s’avère que des emprunteurs peu ou mal avertis sont régulièrement tentés de souscrire une offre de prêt très attractive mais mal sécurisée. C’est la raison pour laquelle L’Institut du Patrimoine a sélectionné pour vous les meilleures offres de prêts de nos partenaires, offres dont le niveau de performance peut varier en partie en fonction de votre appétence au risque. L’Institut du Patrimoine recommande toujours les propositions de financement les plus adaptées à la nature de l’opération immobilière de ses clients.
Ainsi, avant même de vous demander si le taux proposé par une banque est performant, prenez le temps de vérifier de quel type de prêt il s’agit, et si ses caractéristiques techniques sont adaptées à votre projet.
Prêt à taux fixe :
Le taux nominal d’une offre de prêt à taux fixe ne varie pas dans le temps. Pendant toute la durée de vie de votre prêt, c’est-à-dire jusqu’à votre dernière échéance, la mensualité payée hors assurance à la banque sera constante mais certainement d’un niveau plus élevé que celui que vous pourriez souscrire dans le cadre d’une offre de prêt à taux révisable.
Compte-tenu de la conjoncture (et notamment du niveau actuel historiquement bas des taux d’intérêt bancaires), L’Institut du Patrimoine recommande ce type de crédit pour le financement de la résidence principale de la plupart de ses clients.
Prêt à taux révisable :
Dans ce type de financement, le taux d’intérêt appliqué au capital que vous restez à devoir au prêteur sera réévalué périodiquement. Il existe une variété quasi infinie de règles d’ajustement du taux nominal des crédits révisables. En effet, les banques ajustent en permanence les caractéristiques techniques de leurs offres de prêt en fonction de l’évolution de la conjoncture économique. En règle générale, le taux appliqué à votre crédit à l’issue de la période initiale (taux indiqué sur l’offre de prêt) correspond à un indice de marché (EURIBOR, TIBEUR…) auquel vient s’ajouter la marge de la banque. En fonction de l’offre de prêt, le taux sera donc recalculé tous les mois, tous les trimestres, tous les semestres ou tous les ans… Vous recevrez ainsi à la même périodicité que la révision de votre crédit un nouvel échéancier qui vous sera régulièrement communiqué par le prêteur.
Parce que L’Institut du Patrimoine fait le choix éthique de ne pas impliquer ses clients dans des opérations réalisées dans des conditions hasardeuses, les produits de financement à taux révisable retenus pour vous ont tous en commun de vous apporter une certaine sécurité : cap de taux, cap de mensualité ou augmentation programmée de la mensualité… Ainsi, L’institut du Patrimoine peut mettre à disposition de votre projet des solutions de financement performantes dont le niveau de risque est encadré.
Cette forme de financement s’avère souvent adaptée aux clients avertis qui savent que l’on peut ainsi mettre en oeuvre des solutions performantes et dédiées à l’investissement locatif.
Le prêt mixte :
Quelques enseignes bancaires proposent ce type d’offre de financement « hybride » qui comme son nom l’indique, mélange les deux formules fixe et révisable.
Ce type de prêt commence par une période à taux fixe, sur une durée déterminée inscrite dans l’offre de prêt. S’enchaine ensuite une période à taux révisable dont le fonctionnement reprend les indications mentionnées ci-dessus. La partie révisable du prêt fait que ce type d’offre répond à la législation de la catégorie des prêts à taux révisable.
L’Institut du Patrimoine recommande particulièrement ce type d’offre pour ses clients qui ont une bonne visibilité sur la durée prévisible ou programmée de détention du bien financé.
L’option de différé, encore appelée franchise d’intérêts :
Cette option concerne essentiellement la clientèle investisseur dont les biens immobiliers ne sont pas encore livrés et ne peuvent donc pas encore générer les flux financiers des loyers à percevoir.
Elle permet à un emprunteur de différer totalement (en intérêt et capital) ou partiellement (en capital uniquement) le remboursement des échéances du prêt. La mise en oeuvre de cette option génère des intérêts intercalaires. Le niveau des intérêts générés dépend du montant des appels de fonds du promoteur. Il est donc directement lié à l’état d’avancement du chantier du projet et va progresser jusqu’au déblocage total de votre prêt.
Si le prêt mis en place est à différé partiel, l’emprunteur s’aquitte tous les mois des intérêts intercalaires générés par le déblocage des fonds. Le capital emprunté reste constant.
S’il s’agit d’un différé total, l’ensemble des intérêts intercalaires sera capitalisé et additioné au capital initialement emprunté.
Il existe autant de subtilités dans la terminologie de cette option que d’enseignes bancaires. De fait, L’Institut du Patrimoine s’engage à vérifier systématiquement trois points essentiels sur les offres de prêt de ses clients :
- le type de franchise mise en place (totale ou partielle),
- la durée possible de ce différé et sa compatibilité avec la date prévisionnelle de livraison du programme retenu par notre client investisseur,
- la durée de ce différé est-elle incluse ou additionnelle à la durée d’amortissement du crédit ?
Le service financement de L’Institut du Patrimoine s’engage à vérifier scupuleusement que ses clients investisseurs disposent bien d’une offre de prêt dont le différé est adapté à leur projet.
La modulation d’échéances :
Il s’agit d’une option qui permet de « piloter » le niveau des mensualités que l’emprunteur rembourse à la banque. Les banques, pour la plupart d’entre elles, encadrent la possibilité de modulation des échéances (de +/- 10% à +/- 30% de la mensualité initialement mise en place).
Ajuster à la hausse la mensualité d’un prêt immobilier permet de réduire la durée et le coût total du crédit. L’Institut du Patrimoine préconise également ce type de solution pour ajuster l’impact fiscal du financement aux éventuelles réévaluations des revenus locatifs de ses clients.
Le report d’échéances :
Certaines offres de prêt offrent à leurs souscripteurs la possibilité de reporter un nombre limité d’échéances tout au long de la durée de vie du crédit. Les offres de prêt intègrent en général un double plafonnement à cette option :
- un nombre total d’échéances « reportables » pendant toute la durée du prêt,
- un nombre maximum d’échéances « reportables » consécutivement.
Cette option a pour but de permettre à l’emprunteur de faire face à un besoin ponctuel de trésorerie pendant la durée de son prêt immobilier.
L’exonération de pénalités en cas de remboursement par anticipation :
En règle générale, les banques précisent dans les conditions générales de leurs offres de prêt qu’elles pénalisent l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation. Ces pénalités représentent la plupart du temps une somme correspondant à 3% du capital restant dû à la date programmée du remboursement mais limitée à 6 mois d’intérêts du prêt. Quand elle est négociée, cette option est en règle générale précisée aux conditions particulières et accordée par dérogation aux conditions générales « classiques » de l’offre de prêt, ou bien par courrier séparé.
Concernant cette option, il n’est nullement besoin d’explication de texte, tout au plus d’une précision importante : cette option ne peut s’exercer que dans le cas où l’origine des fonds de l’emprunteur peut être vérifiée et qu’il s’agit bien de fonds d’origine personnelle. En effet, une banque n’exerce jamais cette option s’il s’agit d’un rachat de crédit par une enseigne concurrente.
L’Institut du Patrimoine a déjà prénégocié pour ses clients cette option avec la plupart de ses partenaires bancaires.
Pour plus de clarté dans la compréhension d’une offre de prêt, le législateur a souhaité que les consommateurs puissent avoir accès à un outil d’évaluation du coût de leur crédit, et notamment lors de la période de réflexion obligatoire imposée par la règlementation avant acceptation d’une offre de prêt (loi SCRIVENER). Cette volonté de transparence a en fait introduit une possibilité de confusion pour un emprunteur peu ou mal averti. En la matière, un peu de pédagogie s’impose :
Le taux nominal
Il s’agit du taux indiqué dans les caractéristiques techniques de l’offre de prêt, précisées aux conditions particulières de cette offre.
C’est le taux nominal d’un crédit qui génère des intérêts d’emprunt, pas le TEG (Taux Effectif Global).
Le TEG (Taux Effectif Global)
Le chiffrage d’un TEG de crédit correspond au résultat d’un calcul complexe effectué par la banque qui intègre le taux nominal, l’intégralité des frais conventionnels (assurance décès-invalidité par exemple) mais aussi les frais directs ou indirects (commissions ou rémunérations de toute nature) supportés par l’emprunteur pour bénéficier du prêt (frais de garantie du prêt, frais de dossier, frais de courtage…). Le TEG d’un crédit est donc un indicateur du coût initial du crédit.
Le TEG d’un crédit n’a plus de sens dès que les caractéristiques techniques de ce crédit sont modifiées (variations du taux d’un prêt à taux révisable, modulation des échéances, remboursement par anticipation…). Ce n’est d’ailleurs pas sa fonction : il permet simplement de comparer le coût global initial de deux offres de prêt différentes.
Compte tenu de la variété et de la complexité des offres de prêt disponibles sur le marché bancaire français, L’Institut du Patrimoine considère que les projets de ses clients méritent mieux que la comparaison de deux TEG.
Le service financement de L’Institut du Patrimoine a pour fonction et objectif de négocier des solutions de financement taillées à la mesure des ambitions de vos projets et de répondre à toutes les questions que vous pourriez légitimement vous poser sur les caractéristiques des financements préconisés.
